«Про Гостиный двор
– Являясь миноритарным акционером Гостиного двора, вы уже много лет ведете войну с его менеджментом. На что вы рассчитываете?
– Неважно, какая у вас доля в пакете акций. Двором управляют люди, скажем так, непрогрессивные, универмаг очевидно проигрывает конкурентам. В Гостиный двор не ходят ни туристы, ни горожане, потому что делать там нечего. Туда не приехать на машине. Но акционеры ОАО «Большой Гостиный двор» не владеют зданием, оно принадлежит городу. Город должен принять решение о судьбе Гостинки точно так же, как о судьбе Апраксина двора: будет ли это увядание, или туда вдохнут новую жизнь.
– Городу-то какая разница? Он сдал на 49 лет объект в аренду, и на этом его коммерческий интерес заканчивается.
– Город не получает от Гостиного двора никакого дохода. Там некоммерческая ставка, она равна примерно доллару за квадратный метр, но и эти деньги в бюджет не попадают, так как по условиям договора в счет аренды зачитываются средства, потраченные на сохранение объекта. И даже проект реконструкции, который они так долго делали и который не торопятся реализовывать, оплачен в счет аренды.
– Вы имеете в виду проект Явейна?
– Да.
– То есть вы предлагаете городу расторгнуть договор с этими арендаторами, а сами готовы платить аренду по рыночным ценам?
– Мы предлагаем городу реализовать инвестпроект, привлечь деньги, создать новый городской центр притяжения, новые общественные пространства, сохранив при этом и торговую функцию в историческом универмаге. Да, мы готовы быть инвесторами. Но должен пройти открытый конкурс. То есть сначала город должен расторгнуть нынешний договор аренды, а потом объявить конкурс на новый инвестпроект и выбрать лучший. Потому что нынешняя ситуация – это результат кулуарных договоренностей конца 90-х годов. Ни конкурса, ни публичного обсуждения тогда не было.
– Мирилашвили договаривался?
– Может быть, я не знаю. Кто-то из акционеров.
– Какова сейчас структура собственности?
– Все та же. Основные акционеры – Константин Мирилашвили, Алексей Устаев, Надежда Тушакова и, может быть, кто-то еще, я не знаю. И наша доля – 10%. Мы не обладаем всей информацией и только в процессе постоянных судов что-то узнаем, выясняем, как нарушаются права акционеров.
– И как же они нарушаются?
– Менеджмент ведет управление в своих собственных интересах. Там сплошные родственники сидят. Председатель совета директоров ОАО «Большой Гостиный двор» Надежда Тушакова, а ее дочка – гендиректор ЗАО «Гостиный двор». ЗАО арендует лучшие помещения у ОАО по заниженным ставкам. Другие аффилированные с членами совета директоров лица и компании также арендуют по льготным ставкам.
– А как вы видите будущее Гостиного двора? Ведь он в любом случае не сможет конкурировать с той же «Галереей»?
– Это «Галерея» не сможет конкурировать с Гостиным двором, если он будет реализован в правильной концепции. «Галерея», безусловно, один из лучших проектов в центре, но это достаточно стандартный молл, который был придуман много лет назад. Гостиный двор мог бы быть новым ярким проектом с общественными пространствами, местом не только для шопинга, но и культурным центром, наделенным новыми смыслами. Люди сейчас реагируют на пространство, архитектурное окружение, потому что сами по себе магазины и рестораны везде одни и те же.
Про торговлю в кризис
– Говорят, что дела у торговых центров сейчас неважно идут. Правда?
– Проблема, как и во всей экономике, – снижение покупательской активности. Сейчас основной тренд на рынке – владельцы недвижимости и арендаторы делят между собой риски. Рынок отказывается от фиксированных арендных ставок и привязывает ставку к обороту розничной сети.
– Разве вы можете проконтролировать оборот?
– Это несложно. Розничные сети – публичные компании с прозрачной отчетностью, мы имеем возможности проверять первичную документацию, делаем контрольные закупки и сравниваем с итоговой отчетностью. Иногда даже кого-то ловим на попытках нас обмануть.
– Что – прямо 10 йогуртов покупаете и смотрите, прошли ли они по отчету?
– Да, именно так. Такая практика появилась на рынке давно. Это взаимовыгодная работа, все плывут в одной лодке. Собственник торгового центра тоже должен работать, приводить в него посетителей, конкурировать с другими центрами, формировать правильную товарную матрицу. В результате в некоторых случаях собственник получает даже больше, чем он получал по фиксированной ставке.
– И все арендаторы готовы предоставлять свою отчетность?
– Да. Мы такую практику начинали еще до кризиса, и некоторые сети воспринимали наше предложение как шутку. Как начался кризис, все поняли, что это взаимовыгодная форма сотрудничества. Надо на кризис смотреть как на время для нового развития. Кто-то уходит – и у тебя есть возможность зайти на рынок. В благоприятное время трудно с нуля что-то создать. Мы, например, стартовали в 2011 году.
– Правильная товарная матрица – это значит, что вы выбираете, каким брендам можно у вас работать, а каким нет?
– Обязательно. Это одно из главных слагаемых успеха. Во-первых, в торговом комплексе всегда есть свои товарные группы: дорогие с дорогими, масс-маркет с масс-маркетом. Почему все хотят в торговый комплекс? Он притягивает товарной матрицей. Конкуренты хотят сесть рядом с конкурентами, потому что один не создаст поток, а три-пять магазинов, работающих в одной нише, притягивают к себе так называемый покупательский трафик.
– Бывает, что вы вообще отказываете бренду, потому что он вам не подходит?
– Да. Если нас не устраивает его дизайн или выкладка товара. Торговый комплекс – это единая среда и единое пространство. Например, есть магазины, торгующие одеждой с большим дисконтом. Там соответствующая выкладка – вещи свалены. У них даже могут неплохо идти дела, но они вываливаются из общей концепции, общего дизайна, и мы не можем взять такой бренд, даже если у нас пустуют площади.
Про Бонниеров и нативную рекламу
– В прошлом году вы купили у шведского медиахолдинга «Бонниер Групп» газету «Деловой Петербург». Это ваш первый медийный проект?
– Да.
– А зачем он вам?
– Вы знаете, что «Бонниер» является чуть ли не самым крупным владельцем бизнес-центров в Швеции? В этом нет ничего удивительного. Издательский бизнес очень интересный, в нем много вещей, о которых я ничего раньше не знал. Мы сами продаем много рекламы в наших торговых центрах, тут возникает синергия. Та же самая нативная реклама. Мы решили для себя отказаться от традиционной рекламы и больше заниматься социальными сетями, нестандартной рекламой, чтобы продвигать наши проекты.
– Что такое нативная реклама?
– Это редакционные материалы, в которых зашиты какие-то продукты, и они таким образом продвигаются. Форма непрямой рекламы.
– Типа product placement?
– Да.
– Ну все-таки политическое издание – это рискованный бизнес.
– Это нишевое деловое издание, в нем нет отдельной политики. «Деловой Петербург» не делает политических или общественно-политических материалов без привязки к бизнесу. Нашему читателю интересно узнать, что у чиновника есть аффилированная с ним компания, которая, допустим, выигрывает конкурсы. Это имеет значение для бизнеса. А чистой политики нет.
– В РБК тоже так говорили. А потом Прохорова поставили перед выбором – или продать бизнес, или уволить все руководство.
– Мне кажется, что искусство издателя состоит не в том, чтобы один раз лечь на амбразуру. Если есть проблема, о ней можно писать, но нужно это делать корректно – не нарываться и не рубить с плеча.
– Ну вот «Бонниер» счастливо владел «Деловым Петербургом» много лет. И не нарывался. А потом приняли закон, что иностранцы не могут владеть СМИ, и они продали свои акции не по самой высокой цене. А завтра примут закон, что владельцы торговых центров не могут владеть СМИ. Большой риск.
– Я не считаю, что это рискованный бизнес. Наша функция – не заниматься редакционной политикой, а повышать прибыльность издания. На падающем рынке переломить тренд и увеличить продажи за счет конференций и нативной рекламы. При этом можно писать обо всем. Я считаю, что нет ограничений. Просто – не нарываться.
– Приобретение «Делового Петербурга» отразилось на вашем основном бизнесе?
– Нет. Но мы приобрели серьезное ноу-хау в области рекламы и информационных технологий. Наш бизнес – чем мне он нравится – даже если ты очень захочешь, никак не зависит от чиновников. Нельзя силой заставить сотни торговых сетей заключить с тобой контракты.
– Вы не только сдаете в аренду, но еще и строите. А это совсем другая история отношений с властями.
– Мы не считаем себя строителями. Наш бизнес не в том, чтобы построить, а в том, чтобы сделать концептуально успешный проект и сдать его в аренду. Вопрос согласований при строительстве не является для нас сложным. В наших проектах нет ничего такого, чего нельзя было бы согласовать. Да, есть бюрократия, есть нелепые требования, но мы большая компания, и у нас достаточно специалистов, чтобы этим заниматься.
– Все-таки «Деловой Петербург» – это бизнес, гражданская позиция или способ повышения влиятельности?
– Это бизнес и гражданская позиция.
– Вы планируете еще какие-то медиаактивы покупать?
– Нет.
Про Жириновского, который все правильно говорит
– Вы собираетесь баллотироваться в ЗакС от ЛДПР. Для владельца такого либерального издания, как «Деловой Петербург», это довольно неожиданный выбор.
– Так ЛДПР – это либерально-демократическая партия. Все, что говорит Жириновский, он говорит правильно, и его слова, сказанные несколько лет назад, сбываются: про Крым, про поворот на Восток. Его экономическая повестка мне понятна: он говорит, что Центробанк должен понизить ключевую ставку, что нужно изъять деньги из иностранных активов и вложить их в Россию. Мы приходим в банк, нам предлагают кредиты под 18–20%. Как брать деньги под такие проценты? Все компании, занимающие сейчас деньги на таких условиях, потенциальные банкроты. Они надеются, что что-то поменяется. Но ничего не поменяется.
– Так, по-моему, все об этом говорят – и Оксана Дмитриева, и Глазьев, и КПРФ.
– Ну и что это за партии? А ЛДПР – это сила. У нее есть все шансы занять второе место на выборах в Думу. Жириновский – это тот политик, который не изменяет своим принципам.
– Практика показывает, что в ЛДПР странно относятся к людям. Например, когда Константин Сухенко ушел в Смольный, для того чтобы его мандат достался Анне Евстигнеевой, 20 человек, стоявших в очереди на депутатство перед ней, почему-то отказались от своего права занять парламентское кресло. Вас это не смущает?
– Вообще-то, это партийная дисциплина. Видимо, была в этом партийная целесообразность. Сейчас другая схема выборов. Я ведь одномандатник – избираться буду от конкретного округа. Избиратели будут голосовать в первую очередь за мою фамилию, и я не представляю, как после этого можно, будучи избранным, отказаться от мандата. Это было бы предательством людей, которые тебе доверили свои голоса.
– У ЛДПР высокий антирейтинг. Не проще ли было идти самовыдвиженцем?
– Один в поле не воин. Самому сложно делать какие-то шаги, даже на этапе выдвижения.
– Вы имеете в виду сбор подписей?
