В этом году в России впервые за несколько лет может произойти серьезный спад жилищного строительства, о чем свидетельствуют данные за первый квартал. Это препятствует дальнейшему падению цен, которые сейчас находятся на исторически низком уровне. Имеет ли смысл, следуя рекомендации правительства, вкладываться в жилье, или стоит подождать еще немного?
По оценке экспертов рынка, к концу года объемы ввода жилья уменьшатся как минимум на 10%, а основным фактором в этом процессе является сокращение платежеспособного спроса на жилье из-за падения доходов населения. Правительство пытается стимулировать спрос путем субсидирования ставок по ипотеке, но этот механизм не является панацеей.
Неприступные сто миллионов «квадратов»
По данным Росстата, в первом квартале этого года в России было введено 15,6 млн кв. м жилья, или на 16,3% меньше, чем за тот же период 2015-го. В сегменте индивидуального строительства (6,3 млн кв. м) спад оказался еще сильнее – 34,4%. Из первой десятки субъектов Федерации, на которую приходится почти половина совокупного объема ввода жилья по стране, рост этого показателя зафиксирован только в двух регионах – Ленинградской области (плюс 12,9% к первому кварталу прошлого года) и Татарстане (плюс 0,8%). Остальные регионы-лидеры продемонстрировали падение, в некоторых случаях – весьма глубокое. Например, в Свердловской области оно составило 43,1%, а в Тюменской (включая Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий округа) – 45,1%. В Московской области и Краснодарском крае, которые давно занимают первое и второе места в России по объемам жилищного строительства, Росстат отметил сокращение ввода жилья на 14 и 15,1% соответственно.
Впрочем, чиновники утверждают, что ничего катастрофического в таких показателях нет. Например, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень на форуме «Недвижимость в России» дал понять, что нынешнее снижение отчасти обусловлено эффектом высокой базы, поскольку «первый квартал 2015 года был достаточно динамичным», и сегодня темпы ввода жилья на 13% выше аналогичного периода 2014 года.
Эксперты рынка также относятся к данным статистики с осторожностью. В частности, в ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» напоминают, что первый квартал вообще не слишком показателен для строительного рынка, поскольку основной объем сдачи (до 60%) чаще всего приходится на конец года, когда у многих застройщиков завершаются разрешения на строительство. Объемы строительства в зимний и весенний период всегда ниже, чем летом и осенью – как из-за погодных условий, так и потому, что застройщики в начале года обычно только раскачиваются после ударного конца предыдущего года. В то же время руководитель ассоциации Кирилл Холопик отмечает, что исследование 20 крупнейших по объему жилищного строительства регионов России по итогам 2015 года показало, что ровно в половине из них отмечается снижение прогнозируемого к вводу в 2016 году объема жилья от 6% до 23%. «Эта тенденция напрямую связана со снижением покупательской способности населения на фоне роста цен на жилую недвижимость. Практически ни в одном из регионов не было отмечено снижение стоимости квадратного метра жилья», – констатирует Холопик.
«Показатели объемов ввода жилья не самые оптимальные, поскольку они отражают тенденции прошлых лет. Во всем мире текущие тренды отслеживаются по количеству выданных разрешений на строительство, но у нас такой статистики нет», – отмечает в свою очередь генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. При этом, по его словам, сокращение объемов ввода было ожидаемо, поскольку уже в прошлом году падение спроса по разным регионам составляло 10–25%, в среднем – порядка 17%. «Косвенно это отразилось на показателях сдачи жилья – темпы строительства замедлились, ряд объектов перешли в стадию долгостроя», – говорит Володько.
Еще в 2014 году динамика ввода жилья в России составляла 15% – тогда отечественным строителям удалось побить рекорд РСФСР, поставленный в 1987 году (84,2 млн против 72,8 млн кв. м жилья). При сохранении таких темпов в нынешнем году российский стройкомплекс мог легко выйти на уровень 100 млн «квадратов» в год – именно такой ориентир обозначил в апреле 2011 года в своем выступлении в Госдуме Владимир Путин (на тот момент – премьер-министр).
Его коллеги в правительстве давали более осторожные прогнозы. Например, два года назад со ссылкой на заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Александра Плутника сообщалось, что к концу 2017 года объемы строительства жилья в России достигнут 93 млн кв. м. Но и этот уровень сейчас выглядит неприступным – уже в прошлом году объем ввода жилья уменьшился на 0,5%, до 83,8 млн кв. м, а в этом году может просесть куда более существенно. В марте заместитель министра строительства и ЖКХ Наталья Антипина говорила, что в 2016-м ввод жилья ожидается в объеме 76,2 млн кв. м, то есть примерно на 10% меньше, чем в прошлом году.
«Количество новых проектов сокращается уже год. Думаю, что это еще не пик снижения – по концу года возможно более глубокое падение», – говорит исполнительный директор фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. По ее словам, главный фундаментальный фактор, определяющий текущее состояние жилищного рынка, – неопределенность в экономике и снижение реальных доходов. «Этот фактор, по моему мнению, только начал набирать обороты – полагаю, спрос будет и дальше снижаться. Застройщики чувствуют это и не стремятся начинать новые проекты», – добавляет Полиди.
«Очевидно, что по итогам 2016 года роста объемов ввода не будет – вопрос лишь в том, как сильно они сократятся. В данном случае все зависит от динамики доходов населения. Исходя из этого фактора, думаю, что падение составит порядка 12–15 процентов», – прогнозирует Илья Володько. Причем, по его словам, более остро этот процесс отразится на регионах – лидерах жилищного строительства, а в тех регионах, где жилья строят относительно немного (к ним относится большинство субъектов Федерации), падение ввода даже на 15% не сильно повлияет на ситуацию в строительной отрасли. «В Московской области ситуация контролируется властями, есть проблемы с недостроем, поэтому активизация стройки там пока не ожидается. В Краснодарском крае были огромные показатели ввода, и сейчас там большой объем незавершенки, которая, по моему мнению, будет достраиваться в лучшем случае с той же скоростью», – описывает ситуацию в регионах-лидерах Полиди.
Спрос всему голова
Эксперты Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) прогнозируют еще более глубокий спад в отрасли по итогам 2016 года – 20–25%, отмечая постепенное снижение объема портфеля проектов (в том числе объектов жилищного строительства), а также снижение общего объема заказов на последующие периоды. По оценке РАСК, непрерывное падение в строительном комплексе наблюдается еще начиная с 2013 года, а по итогам 2015 года объем инвестиций в основной капитал строительных организаций в сопоставимых ценах вообще вернулся на уровень 2000 года.
Как и многие другие отрасли реального сектора экономики, строительство испытывает серьезные проблемы с доступом к заемным средствам, причем высокие ставки по кредитам усугубляются ростом просроченной задолженности. По данным РАСК, за последние два года ее доля выросла в четыре раза – с 5% на начало 2014 года до 18–20% на конец первого квартала 2016 года. «На текущий момент отрасль поддерживается за счет жилищного строительства и стимулирования спроса со стороны населения. Однако ввиду снижения реальных доходов населения имеется риск заметного снижения величины внутреннего спроса в среднесрочной перспективе», – резюмируют эксперты агентства.
Основным фактором поддержания спроса сегодня является ипотечное кредитование. Как сообщил на недавнем заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности Владимир Путин, за последние пять лет именно ипотека обеспечила рост объемов ввода жилья на 60%, причем в эконом-сегменте был достигнут прирост на 90%. А в выступлении на форуме «Недвижимость в России» Михаил Мень отметил, что в первом квартале рынок ипотеки показал рост почти на 48% и движется в сторону рекордных показателей 2014 года, когда был поставлен абсолютный рекорд вложений граждан в ипотечные кредиты – 1,7 трлн рублей. С началом нового экономического кризиса их объем существенно снизился (до 1,1 трлн рублей в прошлом году), но правительство РФ приняло решение о продлении программы субсидирования процентной ставки на первичном рынке, которое вновь толкнуло ипотеку вверх. «Если в прошлом году каждая третья квартира покупалась через программу с государственной поддержкой, то сегодня выдача ипотеки по субсидированной ставке составляет более 45 процентов», – заявил Михаил Мень. Еще в начале апреля ЦБ РФ сообщил, что ставки по ипотечным кредитам упали до минимума с начала 2014 года – до 12,1%.
Однако накачка спроса при помощи ипотеки не может длиться вечно. «В прошлом году субсидирование ставок на первичном рынке позволило избежать критического сокращения рынка ипотеки. Но дальше этот инструмент будет менее эффективен, так как есть предел спроса и на такую ипотеку», – говорит Татьяна Полиди. По ее прогнозу, в этом году в лучшем случае мы увидим объем сделок на уровне 2015 года или около того, так что прогнозировать восстановление на докризисном уровне пока нельзя.
Для поддержания спроса на жилье государство использует и «словесные интервенции». «Жилье надо продавать, а людям надо покупать. Сейчас лучшее время. Статистика сейчас обнадеживающая: мы видим, что ипотека начала расти не только по рынку первичного жилья, но и вторичное жилье начинает активизироваться. Если люди раньше думали, что еще цена упадет, понятно, что вряд ли уже это может случиться. Цена все-таки доступная, она оправданная», – заявил в конце апреля на коллегии Минстроя по итогам прошлого года первый зампред правительства РФ Игорь Шувалов.
Эксперты рынка согласны с вице-премьером, что цены на недвижимость сейчас находятся на исторически низком уровне, особенно в пересчете на валюту. Но и рассчитывать на то, что они скоро начнут расти, тоже не приходится, полагает Илья Володько: «Рост цен на жилье начнется на стадии подъема экономики, а это произойдет явно не в этом году и будет не скачкообразным, а постепенным. Сегодня никаких фундаментальных факторов для быстрого роста цен на жилье нет». «Бурный рост цен вряд ли произойдет – по крайней мере в большинстве городов (если цены на нефть не вырастут до 100 долларов), – добавляет Татьяна Полиди. – А вот стоит ли ожидать снижения цен, зависит от конкретного города. Если жилье нужно для решения жилищного вопроса, я бы не советовала откладывать этот вопрос при наличии возможности».
